近日，蛋殼公寓在長期依賴租金貸進行激進擴張后現金流難以為繼，風險徹底暴露，引發金融市場風險甚至是激烈的社會矛盾。目前，相關風險和矛盾的處置正在緊鑼密鼓推進中，除了要繼續追究經營主體的相關責任，還需要對租金貸火上澆油的風險助推行為進行追責，更需要盡快建立健全金融創新的評測機制，讓各種金融偽創新、亂創新難以遁形，厘清金融創新合理邊界，防范類似風險再次重演。
租金貸并非全新的金融產品，長期以來商業銀行為個體工商戶、私營業主提供租金貸款滿足其租賃商鋪、門市等經營需求。在國家鼓勵長租公寓的政策支持下，銀行也開始把租金貸的服務對象自然延伸到公寓或住宅的租客群體。
在蛋殼租金貸出現之前，傳統租金貸的邏輯是這樣的：房東一次性收取一年租金相比按月收租，往往會給租客相當大的租金折扣，但是租客又往往難以負擔一次性支出一年租金，也就難以享受到租金折扣；商業銀行推出租金貸產品，可以讓租客在享受到租金折扣的同時又可以按月支付，只不過付租金變成了還貸款；由于租金折扣遠遠高于銀行利息，這樣就可以形成房東、租客、銀行三贏局面。如果租金貸的邏輯到此為止，確實可以為剛進入社會大學生等租客群體創造福利。目前，也確實有很多商業銀行在開展這一類傳統意義上的租金貸業務，但是相關商業銀行面臨著客戶分散、管理成本高、利潤相對微薄等問題，業務開展也不溫不火。蛋殼公寓和合作銀行通過金融創新，把租金貸的邏輯導向了客戶集中（其實就只有蛋殼公寓經營主體一個）、管理成本低、銀行利潤大幅提升的光明大道：租客和合作銀行簽訂租金貸協議，貸款直接打入蛋殼公寓經營主體賬戶；經營主體并不是把錢一次性打給房東，仍然是按月支付，大量資金用于收購新的房源，實現快速擴張。這樣，銀行的實際客戶從分散廣泛的租客群體變成單一集中的公寓經營者，管理成本大大降低，同時合作銀行還可以收取遠遠高于傳統租金貸的貸款利息。在傳統租金貸模式下，銀行利率要明顯低于一次性收取租金的折扣率，否則租客就沒有動力去貸款了。而在蛋殼租金貸模式下，合作銀行貸款利率的天花板不再是租金折扣率（蛋殼出高價收房源，也不存在租金折扣），而是公寓經營主體對未來市場的想象空間、資本市場的造富神話……據公開信息顯示，蛋殼租金貸的賬面利率已經達到9．5％，考慮到按照合同部分資金作為還款保證金不能提取，合作銀行實際收取的貸款利率很可能已經達到兩位數！
我國金融體系長期存在資金內部空轉、金融系統脫實向虛、流入實體資金成本高企等問題，導致金融發展偏離實體經濟需求，金融安全乃至社會穩定也深受影響。而資金在層層嵌套、內部空轉、亂加成本的過程中，相關金融機構還往往以金融創新、普惠金融、服務國家戰略等名義示人，混淆社會視聽，既賺暴利又賺名聲。一旦這些金融偽創新在市場上難以為繼，出現爆雷風險，相關金融機構則迅速撇清責任，把風險處置、民心安撫、社會穩定等完全丟給合作企業或者政府。
從金融發展服務實體經濟的初心出發，至少可以得到金融創新是真創新還是偽創新的三條標準：是否提高了效率并降低了融資成本？是否降低了金融風險？是否在商業上可持續？如果用這三條標準來進行評價，那么蛋殼租金貸業務的金融偽創新特征就十分明顯了。相比傳統的租金貸業務，一是蛋殼租金貸實際利率更加高昂，而且利率已經完全不受租金折扣率（實體經濟）天花板制約；二是蛋殼租金貸金融風險明顯擴大，傳統租金貸的客戶分散，也使得少量、局部的租客或房東違約并不會造成整體性風險；三是蛋殼租金貸明顯商業不可持續，稍有常識的人都可以看出，除非租金暴漲否則公寓經營利潤絕不可能覆蓋銀行利率。此外，蛋殼租金貸業務中，合作銀行和租客簽訂貸款合同，而貸款資金直接打入公寓經營主體賬戶，就更屬于擴大金融風險的違規操作！
最近中央金融監管官員提示我國金融市場上存在偏離實體經濟需求、危害金融穩定、侵害消費者權益的偽創新、亂創新行為，這表明嚴厲打擊金融偽創新已經進入了中央決策視野。
從前述分析看，在金融創新三個標準的評價之下，蛋殼租金貸偽創新特征就開始原形畢露了。所以說，一套清晰的金融創新標準可以成為中央有效查處打擊金融偽創新、亂創新的“照妖鏡”。實際上不僅僅是蛋殼租金貸業務，很多風靡一時的金融創新，比如給全社會帶來巨大損失的P2P業務，在“照妖鏡”下也會現出原形。明顯高于社會認知的理財收益、明顯擴大而且難以有效防范的社會性金融風險、明顯無法通過實體經濟經營覆蓋的融資成本等等，都是金融偽創新、亂創新的顯著特征。當前，中央政府高度重視金融風險防范工作，近期召開的國務院金融委第四十三次會議再次明確提出要“牢牢守住不發生系統性風險的底線”。防范金融風險就要從金融風險的源頭開始抓起，按照“所有金融業務都要監管，所有金融創新都要準入”的基本原則，在國家層面建立起一套科學的金融創新測評機制，把是否有利于提升服務實體經濟能力、提升金融運行效率、提升風險管理水平等作為金融創新產品和服務進入市場的準入門檻，讓監管部門對金融創新活動看得到、穿得透、管得住，有效防范不當創新、過度創新等造成的金融風險，推進我國金融體系在更好服務實體經濟中做大做強、行穩致遠。
